如果是賣毛巾，需要賣出3000萬條。
如果是賣手機，需要賣出20萬部。
如果是賣汽車，需要賣出5000輛。
如果是賣房子，需要賣出幾百套。
當然，賣一套房子的難度，和賣出一部汽車、賣出一部手機或一條毛巾不是一個概念。
同樣是賣房子，難度也不同。
比如，如果是賣河西的房子，只需要賣出100套。在如今一二手房倒掛如此嚴重的情況下，躺著就能賣出去。
而如果是在江寧濱江，則需要賣出400-500套房子。這就不是那么容易的事情了。
若從操盤的難度和水平來對比，江寧濱江項目的操盤技術難度，要遠遠高于河西。這至少考驗幾點：
1、準確的客戶及產(chǎn)品定位
2、深度的區(qū)位價值挖掘
3、良好的品牌品質和服務口碑形成的吸引力
我們今天就從這三個角度，來分析一下在江寧濱江首開后賣出近10個億貨值的龍湖水晶酈城，相信對于購房者選擇樓盤也會有所啟示。
Part 1 產(chǎn)品定位：片區(qū)內(nèi)首個針對全齡客群設計的低總價戶型
看產(chǎn)品定位最明顯的就是看戶型。龍湖這次針對剛需、剛改和高階改善等全齡化客群，打造了三個非常獨到的戶型，在滿足全年齡段功能化需求的同時，有效降低了總價，且裝修配置毫不含糊。
針對這部分客群，龍湖設計出了150萬起的上車戶型，戶型面積只有83㎡，相比市面上主流的三房兩廳一衛(wèi)戶型，面積足足小了5-10㎡，但同時卻一點沒有犧牲功能性。
83㎡戶型同樣為三房兩廳一衛(wèi)，整個戶型非常方正通透，面積雖小但三房功能齊備，最大兼顧了功能性和低總價性。
【約83平米三房兩廳一衛(wèi)】
戶型解析：
1，標準主流小戶型，但面積做小到了83平米，低總價更好的照顧了“上車”用戶；
2，小面積同時依然做到了三房兩廳一衛(wèi)，以及三開間朝南的主流布局；
3，衛(wèi)生間干濕三分離，單衛(wèi)小戶型中的優(yōu)秀配置。
許多不在當?shù)厣畹娜丝赡懿磺宄瓕帪I江本身的產(chǎn)業(yè)配備其實規(guī)模非常大。這意味著地緣客戶中也有大量的改善性需求存在。
針對這部分客群，龍湖水晶酈城此次設置了103㎡的三房兩廳兩衛(wèi)。這兩種戶型相比主城同類戶型，面積尺寸均有所縮小，同樣在有效降低總價的前提下，保留了足夠的功能性設計。
【約103平米三房兩廳兩衛(wèi)
戶型解析：
1，103平米做到了邊戶，三面開窗，透氣性極高；
2，三房兩廳兩衛(wèi)，公衛(wèi)干濕三分離；
高階改善客群龍湖也沒放下，125㎡的四房兩廳兩衛(wèi)，可以很好的滿足兩孩家庭后三代同堂的家庭需要。
【約125平米四房兩廳兩衛(wèi)】
戶型解析：
1，125平米的大戶型采用扁平化設計，通透性極強；
2，四開間朝南，三臥朝南，陽光權充足。
3，四房兩廳兩衛(wèi)，面積不到130，面積功能性價比高。
產(chǎn)品內(nèi)在方面，這次水晶酈城雖然總價不高，但龍湖依然做了包含中央空調(diào)、地暖和新風在內(nèi)的精裝三大件，在板塊內(nèi)屬于稀缺貨，也為未來更好的產(chǎn)品升值埋下伏筆。
此外，龍湖水晶酈城此次的小區(qū)打造，整體更加偏青春、運動，大面積的草坪、塑膠運動游樂園，都給人陽光、活力的感覺。
▲龍湖水晶酈城售樓處
Part 2 區(qū)位價值挖掘：區(qū)位外部利好和內(nèi)在規(guī)劃利好雙重疊加
對于這一點，匯買房曾為江寧濱江的新城區(qū)做過專門解讀。
南京房價2萬及以下的主要4個區(qū)域：六合、祿口、溧水、江寧濱江
如果在這里面再挑選適合剛需和投資雙屬性的區(qū)域，江寧濱江具有自身獨特的價值。
1、眾所周知，投資潛力或剛需上車好機會，主要體現(xiàn)在區(qū)域利好兌現(xiàn)之前。套用股市用語，利好出盡，就是利空了。
▲江寧濱江迎來高規(guī)劃配套，已今非昔比
江寧濱江在上述4個區(qū)域中，是距離主城距離最近的；交通利好已經(jīng)確定但尚未兌現(xiàn)的；同時也有梅鋼搬遷、區(qū)域全新一體化規(guī)劃的突變性利好因素存在。這讓板塊的潛在價值，在區(qū)域價格尚未大幅上漲的當下，凸顯了出來。
根據(jù)百度地圖實際測算，江寧濱江距離南京全市價值高地——河西金融城和魚嘴商務區(qū)，只有15-20公里的距離，車行距離也不過23-25公里，而且全程高速，無紅綠燈，幾乎不堵車，通勤時間比主城許多區(qū)域都友好得多。
同時，梅鋼和寧蕪鐵路搬遷時間表已確定，特別是寧蕪鐵路搬遷之后，由于南京西南區(qū)域軌道交通的缺乏，8號線的建設肯定將很快提上議程。將來無論開車還是坐地鐵，都在可以接受的第一居所范圍。
規(guī)劃中的濱江新城北片，領銜規(guī)劃了江寧濱江千億級別的產(chǎn)業(yè)、設置了商務組團和居住組團圍繞的新城中心，和文化及綜合性組團圍繞的文化休閑中心，外圍被濱江和濕地生態(tài)組團包裹著。
同時，江寧的濱江新城片區(qū)內(nèi)還有許多具體的配套規(guī)劃：
Part 3 品牌優(yōu)勢：龍湖的建設品質和物業(yè)服務口碑有加成優(yōu)勢
有了良好的區(qū)位解讀和準確的產(chǎn)品定位，在不能躺贏的前提下，如果是一個沒有品牌的爛項目，同樣不可能取得良好的銷售成績。
首先，龍湖是福布斯500強地產(chǎn)中國十強。
5月13日，美國《福布斯》網(wǎng)站發(fā)布2020年度“全球上市公司2000強”榜單，龍湖集團榮列該榜單第236位，比2019年排名上升109位，在中國房地產(chǎn)排行中綜合實力前十強。
龍湖對產(chǎn)品品質的追求，也在這次水晶酈城中體現(xiàn)得淋漓盡致。對于這樣一個低總價、低單價的偏剛需剛改產(chǎn)品，龍湖依然配置了中央空調(diào)、地暖和新風在內(nèi)的精裝三大件。
除了地產(chǎn)品牌，龍湖物業(yè)也是其品牌吸引力的關鍵因素之一。龍湖物業(yè)擁有國家一級物業(yè)資質，并通過香港品質保證局ISO9001認證。2020年5月13日，在“2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十三屆中國物業(yè)服務百強企業(yè)家峰會”上，龍湖智慧服務綜合實力排名第七，榮膺服務規(guī)模TOP10、經(jīng)營績效TOP10、服務質量領先企業(yè)、智慧服務領先企業(yè)、科技賦能領先企業(yè)、高端物業(yè)服務領先企業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)以及辦公物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)共九項殊榮。
事實證明，產(chǎn)品定位、區(qū)位解讀、品牌吸引三點集齊，在南京任何地方，都可以贏得購房者的認可。今后，南京熱點區(qū)域的一二手房倒掛遲早會抹平，操盤手終要回歸專業(yè)。一個樓盤，最終也還是要靠產(chǎn)品說話，才能贏得購房者的心。
總價150萬起，龍湖水晶酈城首開房源即將售罄
▲龍湖水晶酈城項目效果圖
