圖說：車庫究竟屬于誰”等問題引發(fā)市民們的關(guān)注和熱議。CFP
最近，社會廣泛關(guān)注的南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件有了初步結(jié)果：南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
這則新聞出臺后，一則關(guān)于“你還在買車庫嗎？法院都判決了居民應免費使用，開發(fā)商無權(quán)售賣”的微信在朋友圈里瘋轉(zhuǎn)。“小區(qū)車位、車庫究竟屬于誰”等問題引發(fā)市民們的關(guān)注和熱議。為此，記者采訪了上海大邦律師事務(wù)所合伙人張黔林律師。
法院判決有現(xiàn)實依據(jù)
“對于這個案例，法院判決還是很有道理的。作為公共設(shè)施，如果車位沒有產(chǎn)權(quán)，建成后的車庫應作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，交付建筑物的所有人共同使用。”張黔林表示，這種現(xiàn)象在上海也很有普遍性。許多小區(qū)車位并沒有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商也辦不出產(chǎn)證，卻銷售給業(yè)主。這種辦不出產(chǎn)權(quán)的車位，所有權(quán)的確存在很大問題，也存在許多后遺癥。
在這個引起軒然大波的南京案例中，這個小區(qū)共有59個地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物業(yè)管理以每月250元的租金租了出去。法院判決業(yè)主勝訴并解釋了判決理由，認為根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應交付建筑物的所有人共同使用。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計放入商品房的成本。
“賣車位的前提是開發(fā)商對車位享有所有權(quán)，簡單地說，就是把產(chǎn)證辦出來。如果辦不出產(chǎn)證，它的性質(zhì)就是不明確的。”張黔林舉例道，比如物業(yè)管理用房、電梯間、配電房等，功能上都屬于小區(qū)公共設(shè)施，既然開發(fā)商辦不出產(chǎn)證，車位也應屬于公建配套設(shè)施。
地下空間權(quán)該歸誰？
事實上，這個案例還涉及到一個長期以來頗具爭議的法律問題——地下空間權(quán)的利用問題。對此，法律界人士一直持有不同觀點和爭議。有說法認為：既然業(yè)主獲得了土地的使用權(quán)，那么相應的地下空間的使用權(quán)也應屬于業(yè)主。還有人認為：由于絕大部分開發(fā)商建設(shè)停車位都是以人防工程的名義申報，不計入容積率也不交地價，且開發(fā)商的建造成本已計入房價，因此應該歸屬全體業(yè)主所有。但在這此之外，由開發(fā)商按照停車位規(guī)劃報建審批的交了地價的部分，可以歸屬為開發(fā)商所有。
在我國法律中，對于車位問題，在物權(quán)法、最高院相關(guān)司法解釋中有所提及，但沒有明確定論。比如，在《中華人民共和國物權(quán)法》中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
在《中華人民共和國人民防空法》中規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”該法僅規(guī)定了人防工程的管理權(quán)和收益權(quán)歸屬，但并未對人防工程的所有權(quán)歸屬問題予以明確規(guī)定，因此現(xiàn)實生活中關(guān)于人防車位、車庫的所有權(quán)權(quán)屬尚有爭議。目前我國一些地方將人防工程產(chǎn)權(quán)劃歸開發(fā)商所有，而另外一些城市則規(guī)定人防工程產(chǎn)權(quán)歸國家所有。
“為此，不能簡單一概而論居民都應免費使用車位問題，而是應區(qū)分清楚車位、車庫的類型，判斷是規(guī)劃的車位、車庫，是占用業(yè)主共有的道路、綠化等公共設(shè)施所建車位、車庫，還是人防車位、車庫等。”律師表示，在判斷好具體情況后，再判斷車位、車庫是否具有構(gòu)造、利用上的獨立性、能否是登記擁有所有權(quán)的特定空間，建設(shè)單位銷售時是否根據(jù)規(guī)定列入房屋買賣合同等因素，“一刀切”判斷開發(fā)商都無權(quán)出售車位的說法并不準確。
(編輯：馬麗麗)
